Інвестуйте у новобудову з юридичним прикриттям, а не наосліп
Земельна ділянка
Дозволи ДІАМ
Репутація компанії
Аналіз договору
Письмовий звіт
Купівля квартири у новобудові — найбільша інвестиція в житті більшості людей. Ринок Львова росте: від Сихова до Брюховичів виростають десятки нових ЖК, ціни в межах €1000-2500 за м². За яскравими рендерами та обіцянками відділів продажу часто приховуються серйозні юридичні ризики: відсутність повного пакету дозволів, судові спори за землю, подвійні продажі квартир, схеми з технічними ФОПами, нав'язування нерівних договірних умов.
Послуга «Перевірка забудовника» від адвокатів O'LAW — це «рентген» проєкту перед інвестуванням. Ми не слухаємо менеджерів. Ми дивимось у документи, державні реєстри та судову практику. Результат — письмовий звіт зі «світлофором» ризиків, де чітко видно: купувати, торгувати правки чи відмовлятись. Інформація актуальна на 2026 рік.
Червоні прапори, які ми бачимо першими
- Цільове призначення землі «садівництво» або «ОСГ», а будують 10-поверхівку — гарантована заморозка на стадії введення в експлуатацію
- Відсутність містобудівних умов і обмежень (МУО) — основа всієї дозвільної піраміди
- Декларація ДІАМ замість дозволу для CC2/CC3 — фактично будівництво «без дозволу», ризик скасування
- Земля в оренді у комунальної власності з близьким завершенням договору — будуть проблеми при оформленні власності
- Договір з технічним ФОПом замість юр. особи забудовника — ускладнення у разі спорів
- «Гнучка» ціна (±5-10% при здачі) — типова кабальна умова, що дозволяє підняти ціну
- Право забудовника відтермінувати здачу на 12+ місяців без штрафу — реально дає роки очікування
- Маса позовів інвесторів у Єдиному реєстрі судових рішень — найважливіший показник проблемного забудовника
5 напрямків нашого юридичного аудиту
1
Земельна ділянка
Цільове призначення (запит у Держгеокадастр), форма права (власність, оренда, суперфіцій), термін договору, відсутність арештів, накладень з природоохоронними чи історичними обмеженнями, червоних ліній забудови.
2
Дозвільна документація
Містобудівні умови та обмеження (МУО), дозвіл або декларація ДІАМ відповідно до класу наслідків будівлі (CC1/CC2/CC3), технічні умови підключення комунікацій, ліцензія генпідрядника.
3
Компанія-забудовник
Кінцеві бенефіціари, корпоративна структура, судові спори (Єдиний реєстр судових рішень), виконавчі провадження, податкові борги, фінансовий стан, пов'язані ФОПи та «технічні» компанії.
4
Попередні проєкти
Здані ЖК, дотримання заявлених строків, наявність недобудов, відгуки інвесторів попередніх проєктів, скарги у спільнотах львівських покупців нерухомості.
5
Схема продажу і договір
Аналіз моделі оформлення прав інвестора (про неї нижче), вичитування договору на кабальні умови, штрафні санкції, право змінювати площу/ціну, строки введення в експлуатацію, відповідальність.
6
Письмовий звіт зі «світлофором»
Фінальний документ з конкретними цитатами, скріншотами реєстрів, посиланнями на статті законодавства та чітким висновком: купувати, торгувати правки або відмовитись.
Юридична база
Сфера інвестування у новобудови регулюється: ЗУ №2518-IX «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (з 10.10.2022 — основний закон), ЗУ «Про інвестиційну діяльність», ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», Постановою КМУ №461 (порядок прийняття в експлуатацію), ст. 18 ЗУ «Про захист прав споживачів» (несправедливі умови договору), ст. 203 і 215 ЦК України (визнання договорів недійсними).
Схеми оформлення прав інвестора: яка з них безпечніша
Те, як забудовник пропонує оформити ваші права, говорить про чесність схеми не менше за дозволи. Ось основні моделі, з якими ми працюємо на львівському ринку:
безпечно
Купівля-продаж за ЗУ №2518-IX
З 10.10.2022 — основна модель. Майбутній об'єкт реєструється у Державному реєстрі речових прав, договір купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва. Гарантійна частка забудовника, неможливість подвійних продажів.
з нюансами
Договір купівлі-продажу майнових прав
Поширена модель до 2022 року, ще зустрічається. Не дає речового права на об'єкт, лише зобов'язальне. Можлива у поєднанні з оплатою за нотаріальним договором, потрібна окрема перевірка.
з нюансами
Договір з ФФБ (Фондом фінансування будівництва)
Класична банківська схема. Безпечніша за «попередній договір», але є нюанси з тарифами фонду та виходом з нього. Перевіряємо особливо ретельно за наявності.
високий ризик
Попередній договір без реєстрації
«Договір про намір укласти договір у майбутньому». Не створює речових прав, ризик подвійного продажу, складність повернення коштів у разі відмови забудовника від виконання.
високий ризик
Форвардний контракт
Похідний фінансовий інструмент. Складна оподаткувальна модель, ризики при банкрутстві емітента, обмежений захист прав інвестора у разі недобудови.
високий ризик
«Інвестиційний внесок» / неформальні розписки
Відверто непрозора схема: оплата готівкою, розписка від менеджера, відсутність нотаріального оформлення. У разі проблем шанси повернути кошти близькі до нуля.
Результат — письмовий звіт зі «світлофором» ризиків
Усі документи в порядку. Забудовник має позитивну історію, договір збалансований. Висновок: рекомендуємо інвестувати. У звіті — конкретний перелік перевірених позицій з посиланнями на реєстри.
Є нюанси, які варто обговорити. Можлива зміна площі ±3-5%, наявне непогрозливе виконавче провадження, не вичерпний пакет ТУ. Рекомендуємо вести переговори про правки в договорі або отримати додаткові гарантії.
Критичні ризики. Судові спори за землю, відсутність основного дозволу, ознаки фінансової піраміди, кабальні умови договору. Висновок: не рекомендуємо інвестувати — наводимо конкретні підстави.
Хто потребує перевірки забудовника
- Покупці на стадії котловану — найвищі ризики, найбільша економія при ранньому виявленні проблем
- Інвестори у пакети квартир — оптові інвестиції потребують комплексного аналізу проєкту і забудовника
- Покупці майже зданих новобудов — навіть якщо здача завтра, проблеми з документами можуть «вилізти» через 5 років
- Покупці комерційних приміщень у житлових ЖК — окремі ризики з цільовим призначенням і ОСББ
- Іпотечні позичальники — банк зробить свою перевірку, але вона фокусується на ризиках банку, не покупця
- Покупці новобудов «під ключ» у регіонах поза Львовом — Сихів, Брюховичі, Рудно, Винники, Зимна Вода: інші правила залежно від ОТГ
Чому клієнти обирають O'LAW
Письмовий звіт зі «світлофором»
Структурований документ з цитатами, скріншотами реєстрів, посиланнями на закон. Ви розумієте суть, а не отримуєте «начебто ок».
Експрес від 24 годин
Якщо угода завтра — встигнемо. Експрес-аудит ключових ризиків за добу. Повний due diligence — 3-5 робочих днів.
Знаємо львівський ринок
Ведемо базу львівських забудовників, історію їхніх проєктів, нотарів у місті, рішення локальних судів. Знаємо «темні» спільноти інвесторів.
Фіксована вартість
Ціна узгоджується на консультації після опису проєкту — без прихованих доплат. Інвестиція в перевірку 0,2-0,5% від ціни квартири.
Часті запитання
Перевірте новобудову до того, як підписати договір
Звіт зі «світлофором» — у вас на руках за 1-5 робочих днів. Конкретні підстави, цитати з реєстрів, посилання на закон. Ніяких «начебто все ок».
Не інвестуйте наосліп
Перевірка забудовника від O'LAW — письмовий звіт зі «світлофором» ризиків. Експрес-аудит від 24 годин.
- +38 063 404 67 68
- +38 068 679 52 51
- t.me/olaw_help
- o3law.company@gmail.com
- вул. Дорошенка, 32, Львів
- Пн-Пт 10:00-19:00, Сб 10:00-14:00
